社会各界人士：

为解决目前我县城镇住宅小区物业管理服务过程中存在的问题，切实提高居民的幸福感、获得感、舒适感。由陆良县住房和城乡建设局牵头起草了《陆良县物业管理办法》（征求意见稿），现向社会各界人士征求意见建议，望广大市民踊跃参与，集思广益，提出宝贵意见建议。截止时间为2023年12月28日下午17:30前，反馈至县住房和城乡建设局房地产管理科。

联系人：杨浩志，电话：15208748837，邮箱：624766910@qq.com。

附件：1.《陆良县物业管理办法》（征求意见稿）的起草说明

          2.《陆良县物业管理办法》（征求意见稿）

陆良县住房和城乡建设局

2023年12月15日

附件1

《陆良县物业管理办法》（征求意见稿）的起草说明

一、起草背景

目前，我县物业管理服务工作仍然面临诸多问题，主要表现在:一是自曲靖市人民政府于2020年出台的《关于印发曲靖市物业管理办法（试行）的通知》（曲政规〔2020〕2号）、陆良县人民政府于2017年出台的《陆良县城区物业管理实施办法》(有效期5年，自2017年11月1日起至2022年10月31日止)后，就一直没有出台过我县物业管理行业方面的指导性文件，仅仅依靠各级住建、发改、市场监管等部门的各项政策，与《中华人民共和国物权法》和云南省2023年新修订的《云南省物业管理规定》精神不相衔接。二是随着建成区住宅小区数量的不断增加，业主对物业服务的投诉和纠纷逐年上升，引起部分县级人大代表、政协委员以及社会各界人士的高度关注。

《陆良县物业管理办法》制定前,陆良县住房和城乡建设局邀请县委组织部、同乐街道、中枢街道相关负责人到昆明市官渡区考察党建引领物业管理及智慧物业管理工作。充分听取我县部分居民、县住建局各科室的意见和建议，结合我县实际，起草了《陆良县物业管理办法》（征求意见稿）。

二、主要内容

        《陆良县物业管理办法》（征求意见稿）共八章七十条。包含总则、物业管理区域及相关配置、业主和业主大会、业主委员会和物业管理委员会、物业服务管理、物业的使用和维护、法律责任、附则。

        《陆良县物业管理办法》（征求意见稿）以问题为导向，针对我县物业管理中的重点、难点、热点方面积极回应，既符合我县物业管理工作的实际现状，又能够对我县相关部门提出的问题和建议予以回应。

        《陆良县物业管理办法》（征求意见稿）针对物业管理主管部门及相关部门管理过程中存在职能职责交叉模糊，联动机制运行不畅，行业监管、属地监管不到位等问题，明确各有关部门在物业管理中的责任义务。

 

附件2

《陆良县物业管理办法》（征求意见稿）

第一章 总 则

            第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人和其他物业管理相关主体的合法权益，营造和谐有序的生活和工作环境，构建共建共治共享的基层社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》、《曲靖市物业管理办法（试行）》和有关法律、法规的规定，结合陆良县实际，制定本办法。

第二条 本县行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过自行管理或者委托物业服务人管理的方式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护，并管理环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 物业管理坚持党建引领、业主自治、部门协同、属地管理、协商共建的原则，建立健全基层党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人等共同参与的协调运行机制。

第四条 县人民政府应当加强物业管理工作的领导，将物业管理纳入基层社会治理体系，建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制，统筹解决物业管理工作中的重大问题。

第五条 县住房和城乡建设局负责本行政区域内物业管理活动的监督工作。

发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监管、消防救援、城乡综合管理等有关部门，按照各自职责负责物业管理活动的监督工作。

第六条 街道办事处或者乡镇人民政府履行下列职责：

（一）指导和协助业主大会的设立、业主委员会的选举和换届；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；

（三）按照规定组建物业管理委员会并指导、监督其运行；

（四）监督物业服务承接查验和物业服务人变更交接活动；

（五）调解物业管理纠纷；

（六）法律、法规规定的其他物业管理相关职责。

社区、居（村）民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

第二章 物业管理区域及相关配置

第七条 物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑共用设施设备、建筑物规模、业主人数、社区建设、自然界线等因素，按照以下规定之一划分：

（一）配套设施设备共用的，可以划分为一个物业管理区域；

（二）共用配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）被河道、道路等分割为两个以上相对独立区域，共用配套设施设备虽然不能够分割，在明确配套设施设备共同维护、管理责任和不影响使用的情况下，可以划分为不同的物业管理区域；

（四）相互毗邻的物业规模较小的，可以划分为一个物业管理区域；规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

第八条  县自然资源局审查批准建设项目规划设计方案时，应当征求同级县住房和城乡建设局对物业管理区域的划分意见，划分物业管理区域并书面告知建设单位。

建设单位应当将物业管理区域的范围在房屋销售现场公示，并在房屋买卖合同中明示。

第九条  新建物业应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房：

（一）房屋建筑总面积3万平方米以下的，不得低于90平方米；3万平方米以上10万平方米以下的，按照房屋建筑总面积3‰的比例配置；10万平方米以上的，以300平方米为起点，超过10万平方米的部分按照2‰的比例增加配置，超过50万平方米的部分按照1‰的比例增加配置；

（二）物业服务用房应当为地面以上能够计算建筑面积的房屋，具备供水、供电设施及其他基本使用条件，能直接投入使用。

县自然资源局在审查批准建设项目规划设计方案时，应当按照前款规定明确物业服务用房的位置和面积。

业主委员会（物业管理委员）办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的，不得低于15平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，不得低于60平方米。

第十条  建设单位新建物业应当按照有关标准配置机动车、非机动车停放车位（库），根据新能源发展规划为安装充电基础设施预留场地、空间，配置相应的接入条件。

建成物业可以根据业主需要按照标准和技术规范要求，逐步改造建设充电基础设施。

第十一条 物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备，由相应的专业经营单位负责设计和建设，并与建设项目同步施工、同步竣工。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工，并承担相关土建工程的配套建设。

本办法施行前建设的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位的，专业经营单位应当接收。

第三章 业主和业主大会

第十二条  依法取得建筑物专有部分所有权的人为业主。

基于买卖、拆（搬）迁安置等已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。

第十三条 业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理形式以及有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使表决权；

（五）选举业主委员会成员和候补成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对共有部分的使用、经营等情况享有知情权、监督权，并依法享有共有部分产生的收益；

（九）监督建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十四条 业主在物业管理活动中，依法履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内共有部分使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会和业主委员会依法作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳建筑物及其附属设施的维修资金；

（五）按照物业服务合同的约定支付物业费；

（六）配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（七）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十五条 物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。

第十六条 物业管理区域内符合下列条件之一的，可以设立业主大会：

（一）已交付业主的房屋专有部分面积占比百分之五十以上；

（二）已交付业主的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

（三）自首套房屋交付业主之日起满两年；

（四）物业服务人在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限届满前九十日。

第十七条 物业管理区域内有超过30%以上的业主签名提议，向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出设立业主大会的书面报告。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面报告之日起十日内对是否符合业主大会设立条件进行核实，经核实符合设立条件的，应当在收到书面报告之日起六十日内指导成立首次业主大会会议筹备组；经核实不符合设立条件的，应当书面说明情况，并在物业管理区域显著位置公示。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、社区、居（村）民委员会代表等组成，人数应当为7人以上单数，物业小区还存在尚未销售的房产或公共设施尚未移交的，应邀请开发建设单位代表参加筹备组。其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组作出重大决定应经全体筹备组成员半数及以上通过。筹备组中业主代表的产生，由乡（镇）人民政府、街道办事处、居（村）民委员会组织业主推荐，被推选为筹备组成员的业主代表，原则上应符合业主委员会委员候选人的资格条件。筹备组成员名单及基本情况应当自确定之日起三日内在物业管理区域内公示。业主对筹备组成员有异议的，由乡（镇）人民政府、街道办事处、居（村）民委员会协调解决。筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的，其在筹备组中的工作自行终止。筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。
   同一物业管理区域内，只能成立一个首次业主大会会议筹备组。

第十八条 建设单位、物业服务人应当协助首次业主大会会议筹备组开展工作，并向筹备组提供下列资料：

（一）物业管理区域建筑物产权清册;

（二）业主专有部分面积、姓名、联系方式等信息；

（三）建筑规划总平面图；

（四）首次业主大会会议筹备所需其他有关资料。

第十九条 首次业主大会会议筹备组负责下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积；

（四）拟定业主委员会候选人选举办法草案，提出候选人建议名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。

第二十条 首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则之日起设立。

第二十一条  业主大会决定下列事项：

（一）制定和修改管理规约及业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）选举业主委员会候补成员；

（四）业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴；

（五）实施委托管理或者自行管理；

（六）选聘和解聘物业服务人，确定或者调整服务事项、服务质量、物业费标准等物业服务合同内容；

（七）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（八）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十） 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动、处分共有部分；

（十一）物业管理区域调整；

（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第八项至第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十二条 业主大会可以设立经费审查委员会，负责对经费收支和财产管理实行审查和监督。

业主大会设立经费审查委员会的，其组成、任期、议事方式、工作经费等事项由业主大会议事规则约定。但是，业主委员会成员不得兼任经费审查委员会成员。

第二十三条 业主大会会议可以采用互联网、书面形式、集体讨论等方式召开。

业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示。

第四章 业主委员会和物业管理委员会

第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由主任、副主任和委员等5人以上单数组成，每届任期不超过5年，具体人数和任期由业主大会议事规则约定。业主委员会委员候选人应当是物业管理区域内业主或单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
      （一）具有完全民事行为能力；
      （二）遵守国家法律、法规；
      （三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
      （四）热爱公益事业，责任心强，公正廉洁；
      （五）具有一定的组织能力；
      （六）具备必要的工作时间。
        有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：
     （一）违反国家法律法规，正在被立案侦查、调查，或曾受过刑事处罚不满三年的；
     （二）参与邪教组织或非法组织、参与集体上访等影响社会稳定的；
     （三）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
     （四）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的；
     （五）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；
     （六）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费，或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
     （七）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单，尚未撤销的；
     （八）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为，被城乡综合管理部门责令整改尚未整改到位的；
     （九）有法律、法规、规章规定的其他限制条件的。
        第二十五条 业主委员会成员和候补成员候选人可以通过下列方式产生：

（一）10名以上业主联名推荐；

（二）社区、居（村）党组织、居（村）民委员会推荐；

（三）业主自荐；

（四）业主大会议事规则约定的其他方式。

社区、居（村）党组织引导和支持业主中的党员参选业主委员会成员。

第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起十日内召开首次会议推选主任、副主任，并在三十日内提交下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）首次业主委员会会议记录和会议决定；

（五）业主委员会成员和候补成员名单及基本情况。

备案材料齐备的，街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到备案材料之日起十五日内出具备案证明，并抄送县住房和城乡建设局。

业主委员会可以持备案证明申请刻制业主大会和业主委员会印章，依照相关规定向金融机构申请开立账户。

业主委员会名称、成员、管理规约和业主大会议事规则发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，向原备案机关办理变更备案。

第二十七条 业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会决定；

（二）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理实施情况和业主委员会履职情况；

（三）代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人签订物业服务合同，与变更的物业服务人进行交接；

（四）及时收集和了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务合同的履行；

（五）监督管理规约的实施；

（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（七）公布业主共有部分经营与收益、建筑物及其附属设施的维修资金筹集与使用、经费开支等信息;

（八）组织筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（九）提出共有部分经营管理及收益使用和分配方案；

（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不按照业主大会议事规则的约定组织召开业主大会会议的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，经百分之二十以上业主提议，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到提议之日起三十日内组织召开。

第二十八条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的约定定期召开。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会决定事项应当经全体成员三分之二以上同意。业主委员会候补成员列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十九条 业主委员会应当在物业管理区域显著位置或者通过互联网方式向业主公示下列事项，并将相关资料存档：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）物业服务合同或者自行管理方案；

（三）业主大会和业主委员会的决定；

（四）业主共有部分经营收支情况；

（五）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况；

（六）业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员津贴开支情况；

（七）法律、法规规定和管理规约约定的其他事项。

前款第一项和第二项事项应当持续公示；第三项事项应当自作出决定之日起三日内公示，公示期不得少于三十日；其他事项应当每半年至少公示一次，公示期不得少于三十日。

第三十条 业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益等事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当解释或者答复。

第三十一条 业主委员会成员任职期间有下列情形之一的，百分之二十以上业主联名或者业主委员会可以提请业主大会终止其成员资格：

（一）侵占、挪用业主共有部分、共有收益或者建筑物及其附属设施的维修资金；

（二）索取、收受建设单位、物业服务人的不正当利益；

（三）利用职务之便接受减免物业费、停车费等相关物业服务费用；

（四）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（五）转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理有关文件资料；

（六）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（七）违反法律、法规规定或者议事规则约定的其他情形。

业主委员会成员任职期间提出辞职请求的，按照议事规则的约定终止其成员资格。

业主委员会成员任职期间丧失业主身份或者死亡的，其成员资格自行终止。

第三十二条 业主委员会成员出缺，设立业主委员会候补成员的，由候补成员按照得票多少依次递补。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议补选。

业主委员会拟集体辞职的，应当组织召开业主大会会议重新选举业主委员会，但在新一届业主委员会产生之前，应当继续履行业主委员会职责。

第三十三条  业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举，并通知县住房和城乡建设局、乡镇人民政府或者街道办事处、社区、居（村）民委员会派代表参加。

业主委员会逾期未换届的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；限期届满仍不组织换届选举的，本届业主委员会终止。经百分之二十以上业主提议，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到提议之日起六十日内组织重新选举业主委员会。

业主委员会换届选举结束，上一届业主委员会应当将其保管的财物、档案资料、印章等移交新一届业主委员会，配合办理金融机构账户信息更改。

拒不移交的，新一届业主委员会可请求物业所在地公安机关予以协助。
           第三十四条 因物业管理区域调整等原因导致业主大会解散的，业主委员会应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的指导和协助下进行财产清算。

第三十五条 有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当在三个月内组建物业管理委员会：

       （一）不具备设立业主大会条件；

    （二）具备设立业主大会条件，但是确有困难未设立；

（三）业主大会设立后，未能选举业主委员会。

物业管理委员会作为临时机构，依照本办法承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域设立业主大会、选举业主委员会。

第三十六条 物业管理委员会由社区、居（村）民委员会、业主代表等7人以上单数组成，业主代表中应当有一定比例党员参加，但总人数不得少于物业管理委员会组成人数的二分之一。

物业管理委员会主任由社区、居（村）民委员会代表担任，副主任由一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业管理委员会可以持街道办事处或者乡镇人民政府出具的证明申请刻制物业管理委员会印章。

第三十七条  物业管理委员会会议由主任或者主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的，应当组织召开会议。会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加，业主代表委员不能委托代理人参加会议。

物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。

第三十八条 物业管理委员会的任期一般不超过五年，主任由党员业主代表担任。任期届满仍未推动设立业主大会或者选举业主委员会的，由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

第三十九条 已设立业主大会、选举业主委员会或者因物业管理区域调整等客观原因致使物业管理委员会没有存续必要的，街道办事处或者乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。

第五章  物业服务管理

第四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。但物业服务合同期限不得超过两年，期满后由业主大会讨论决定。

第四十一条 建设单位办理商品房预售许可或者现房销售备案前，经街道办事处或者乡镇人民政府同意后并通过政府公共资源交易平台招标选聘物业服务人。  

一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

经两次公告投标人少于3家的或者住宅规模建筑面积小于2万平方米的，经县住房和城乡建设局核准后，可以采用协议方式选聘物业服务人。

第四十二条 前期物业服务合同应当使用市住房和城乡建设局制定的《住宅小区前期物业服务合同（参考文本）》。前期物业服务合同订立后，不得签订减少物业服务人义务、增加物业服务人权利，增加业主义务、减少业主权利的补充协议。物业服务合同和临时管理规约对物业服务企业和全体业主均具有约束力。

建设单位应当在房屋销售现场公示前期物业服务合同和临时管理规约，并将其作为房屋买卖合同的附件，一并告知业主。

第四十三条 物业服务人应当自订立物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报所属街道（乡镇）备案，并抄报县住房和城乡建设局登记。

第四十四条 物业服务人承接前期物业服务，应当与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业管理区域的共有部分进行查验。查验不合格的，建设单位应当在约定期限内整改，并按照规定重新进行查验。

物业服务人承接未经查验或者查验不合格的前期物业服务，因共有部分缺陷对业主造成损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十五条 办理前期物业服务承接验收手续，建设单位应当向物业服务人移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建筑物及其配套设施设备和相关场地清单；

（五）物业管理所必需的其他资料。

业主委员会与物业服务人之间办理物业服务更迭交接，应当移交前款规定的资料。

第四十六条 前期物业费实行政府指导价，前期物业收费标准在政府指导价的基础上按中标价格进行收费。

物业费标准应当保持相对稳定。因物业服务成本、内容和标准变动等原因，需要调整物业费标准的，物业服务人应当与业主委员会、物业管理委员会协商，并经业主大会决定。

第四十七条  建设单位按照国家有关规定和商品房买卖合同约定向业主交付房屋之日起，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；业主迟延接受交付的，应当从建设单位书面催告其接受交付期限结束次日起支付物业费。

建设单位尚未出售或者尚未交付的房屋，建设单位应当支付物业费。

第四十八条 原行政事业（企业）单位组织建设的各类住宅应与原单位脱钩，进行市场化、社会化物业服务管理。行政事业（企业）单位不再承担已实行住宅商品化住房的物业服务管理费用。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。
           第四十九条 物业服务人已经按照约定和法律、法规规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

第五十条  物业服务人不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准；

（二）擅自利用业主共有部分开展经营活动，挪用、侵占业主共有部分收益；

（三）泄露业主信息，强制或者变相强制业主通过指纹、人脸识别等生物识别信息方式使用共用设施设备；

（四）采取停止供水、供电、供气，限制业主进出或者使用电梯等方式催交物业费；

（五）指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料，无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工，或者阻止装饰装修人员和材料进出物业服务区域；

（六）其他损害业主合法权益的情形。

第五十一条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置如实公示、及时更新下列信息：

（一）物业服务人的营业执照和联系方式等信息；

（二）建设单位已交付业主的房屋套数、专有部分面积、业主实际入住户数等涉及业主大会设立条件的基本信息；

（三）物业服务事项和服务标准；

（四）物业费收取标准和收取方式；

（五）建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

（六）利用业主共有部分进行经营的授权依据、经营收入、合理成本和收益等情况；

（七）物业服务合同履行情况；

（八）法律、法规规定和合同约定应当公示的其他信息。

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第五十二条 物业服务合同终止，物业服务人不得以业主欠交物业费、阶段工作未完成、对业主共同决定有异议、其他纠纷未解决等为由拒绝退出及办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

物业服务人违反前款规定，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

第五十三条 物业服务人拒不办理退出交接手续、拒绝退出物业管理区域的，业主可以请求县住房和城乡建设局责令其限期移交、退出。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法调查处理。

第五十四条 业主大会决定自行管理物业管理区域，应当制定和表决通过自行管理方案。自行管理方案应当包括管理事项、执行机构或者执行人、管理方式、费用收支、责任承担等内容。

自行管理方案约定将物业管理区域内的秩序维护、环境卫生、园林绿化、共用设施设备维修养护等专项服务委托专业服务机构的，应当依法签订服务合同。

自行管理方案应当自通过之日起三十日内报街道办事处或者乡镇人民政府备案。

第五十五条  供水、供电、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业服务企业使用的向物业服务企业收取；

（三）部分业主共同使用的，由有关业主分摊；

（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

第五十六条 县级人民政府应当建立应急物业服务保障机制。物业管理区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷，街道办事处或者乡镇人民政府应当确定应急物业服务人，提供生活用水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活需要的应急物业服务。

街道办事处或者乡镇人民政府应当将应急物业服务的服务事项、期限、费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期间的费用由全体业主承担。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自确定应急物业服务人之日起六个月内指导业主决定委托管理或者自行管理。

第六章 物业的使用和维护

第五十七条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。

第五十八条 物业管理区域内，禁止下列行为：

（一）违法私搭乱建建筑物、构筑物；

（二）违反安全用电要求私拉电线、电缆为电动汽车及其他交通工具充电；

（三）占用、封堵消防通道，拆除、损坏、遮挡消防设施设备；

（四）擅自占用共有部分、改变共有部分使用功能或者利用共有部分进行经营；

（五）将住房原设计的房间分隔为两个以上出租单位出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住；

（六）任意弃置垃圾、排放污水；

（七）从建筑物中抛掷物品；

（八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门，相关行政主管部门应当依法处理。

第五十九条 业主大会决定利用共有部分进行经营，可以授权业主委员会或者物业管理委员会管理，也可以委托物业服务人或者其他经营主体经营。经营产生的收入应当单独列账管理，并向业主公示。

 第六十条 业主、物业使用人对专有部分进行装饰装修，不得实施下列行为：

（一）损坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户卧室、起居室（厅）、书房和厨房等上方；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）将卫生间、厨房等生活污水接入雨水处理管道；

（六）未经供水、管道燃气经营单位的批准，擅自拆改、移动或者覆盖供水、燃气管道和设施；

（七）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

第六十一条 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知相邻业主、业主委员会、物业服务人，并配合物业服务人必要的现场检查。

物业服务人应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。业主或者物业使用人违反相关规定的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当向有关行政主管部门报告，有关行政主管部门应当依法处理。

装饰装修造成共有部分损坏的，业主、物业使用人应当及时修复。 

第六十二条 建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担修复责任。物业在保修期限和保修范围内发生质量问题，业主、业主委员会、物业服务人要求建设单位履行保修义务的，建设单位应当及时维修。

第六十三条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十四条  发生下列严重影响物业正常使用的紧急情况，需要立即对共有部分进行紧急维修、更新或者改造的，业主大会或者业主委员会、物业管理委员会可以按照紧急程序申请使用住宅专项维修资金：

（一）水泵、水箱（池）发生故障，影响正常使用的；

（二）电梯发生故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

（三）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；

（四）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用，有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；

（五）专用给排水设施坍塌、堵塞、爆裂的；

（六）消防设施和消防器材缺失、破损严重，危及公共安全，消防救援机构出具整改通知书的；

（七）其他紧急情况。

第六十五条 法律规定的申请人未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，县住房和城乡建设局、街道办事处或者乡镇人民政府可以组织代为维修、更新或者改造，相关费用按照前款规定在住宅专项维修资金中列支并公示。

第七章 法律责任

第六十六条 县住建部门或其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十七条 物业服务企业、业主违反本办法规定的，由有关行政执法部门，根据《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》等法律法规，依法进行处理。

第六十八条 违反本条例规定的其他行为，有关法律、法规已规定法律责任的，从其规定。

第八章 附则

第六十九条 本办法由陆良县住房和城乡建设局负责解释。

第七十条 本办法自2024年3月1日起施行，有效期至2029年2月28日。